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Qu’est-ce qu’une hypothèque ?

L’hypothèque : qu’est-ce que c’est ?
Comment fonctionne l’hypothèque ?

L’hypothèque : qu’est-ce que c’est ?

Définition d’une hypothèque

Dans le Code Civil, l’hypothèque est définie comme un «  droit réel sur les immeubles affectés à l’acquittement d’une obligation » (article 2393).
Concrètement, l’hypothèque protège un créancier : elle est placée sur un bien immobilier appartenant à l’emprunteur, et qui pourra être saisi pour rembourser le crédit.

Il existe plusieurs types d’hypothèques en droit français. Dans le cadre du crédit hypothécaire, on parle de l’hypothèque conventionnelle, c’est-à-dire une hypothèque décidée d’un commun accord entre le créancier et l’emprunteur, et qui donne lieu à un contrat.

L’hypothèque dans la loi

Le crédit hypothécaire est réglementé à la fois par le Code Civil (pour la partie hypothèque) et par le Code de la consommation (pour la partie crédit).

Quelques règles sont à retenir :

  • L’enregistrement de l’hypothèque a obligatoirement lieu devant un notaire. L’acte notarié mentionne le montant du capital et des intérêts, ainsi que le nom du prêteur. (Art. 2416 et 2423)
  • Seuls les biens immobiliers peuvent être placés en hypothèque. (Art. 2397)
  • Les propriétaires concernés doivent avoir «  la capacité d’aliéner les immeubles qu’ils […] soumettent  ». Les enfants et les majeurs sous tutelle ne peuvent donc pas hypothéquer leurs biens immobiliers, sauf exception. (Art. 2413 et 2415)

La durée de l’hypothèque ne peut pas dépasser 50 ans. Dans les faits, les crédits hypothécaires sont actuellement limités à 25 ans. De ce fait, les hypothèques n’atteignent pas les 50 ans.

Comment fonctionne l’hypothèque ?

Placement d’un bien immobilier en hypothèque

Lorsque vous souscrivez un prêt hypothécaire, vous devrez vous rendre chez le notaire, accompagné d’un représentant de la banque émettrice du prêt. Cette démarche est à la charge de l’emprunteur. Le notaire aura au préalable consulté l’état hypothécaire de votre bien immobilier. Ce document sert à vérifier qu’il n’y a pas déjà une hypothèque en place.

Après la signature de l’acte authentique, le notaire déclare l’hypothèque au service de publicité foncière et la banque peut procéder au versement du prêt.
Le propriétaire peut continuer à utiliser sa maison ou sans appartement sans restriction : il peut par exemple le rénover, le louer et même le vendre.

La fin d’une hypothèque

1/ Levée d’hypothèque à la date prévue

L’hypothèque est prévue pour la durée du prêt, plus une année. Par exemple, en cas de crédit hypothécaire de 15 ans, l’hypothèque est levée automatiquement et gratuitement au bout de 16 ans. Aucune démarche de la part de l’emprunteur n’est nécessaire.

2/ Levée d’hypothèque en cas de remboursement anticipé du crédit

Il est tout à fait possible de rembourser un crédit hypothécaire en avance :

  • Vente du bien immobilier
  • Renégociation du prêt
  • Remboursement anticipé
  • Rachat du crédit par une autre banque

Il faut alors demander la mainlevée de l’hypothèque, qui n’est pas automatique. Cet acte payant, qui consiste à retirer l’hypothèque du service de publicité foncière, doit être enregistré par un notaire. L’accord des 2 parties (créancier et emprunteur) est obligatoire.

3/ Saisie immobilière et levée d’hypothèque

Si un prêt n’est pas remboursé selon les modalités prévues, qu’aucune solution à l’amiable n’a été trouvée et que l’assurance de prêt ne peut pas le prendre en charge, le bien immobilier est saisi à la demande de la banque. La maison est alors vendue aux enchères afin de rembourser le crédit. L’emprunteur n’est plus propriétaire et l’hypothèque est levée.



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