Assurance habitation en copropriété

Une copropriété désigne un ou plusieurs immeubles bâtis dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes. Pour chaque copropriétaire, cela implique la considération de parties privées et d’une quote-part des parties communes. Ce mélange de propriétés individuelles et de propriété collective a des incidences spécifiques en matière d’assurance habitation.

Quel-assureur.com reprend tous les éléments essentiels pour vous permettre de bien cerner les obligations et les démarches d’assurance habitation propres aux copropriétés.

Au sein d’une copropriété, chaque copropriétaire doit obligatoirement s’assurer individuellement, au cas où des dommages que subirait l’immeuble proviendraient de sa partie privative.
L’article 9-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis précise cette obligation :

« Chaque copropriétaire est tenu de s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre en sa qualité soit de copropriétaire occupant, soit de copropriétaire non-occupant. »

La garantie de responsabilité civile est la seule véritable obligation d’un copropriétaire dans son contrat d’assurance habitation. Elle couvre l’intéressé lorsqu’un sinistre prend naissance dans son logement, que les dommages affectent des occupants du logement, des voisins, des tiers ou encore les parties communes de l’immeuble.

Cependant, il ne s’agit que d’une garantie minimum obligatoire. Il s’avère souvent bien plus judicieux de contracter des garanties supplémentaires, afin de pouvoir être mieux protégé si des problèmes en lien avec votre habitation surviennent. Les contrats multirisques habitation sont une solution judicieuse pour s’assurer contre une large panoplie de risques.

En plus de l’obligation de responsabilité civile dans son contrat d’assurance, le propriétaire non-occupant doit vérifier que son locataire a lui-même souscrit une assurance comprenant la responsabilité civile ainsi qu’une garantie contre les risques locatifs.

Tout copropriétaire bailleur peut demander un justificatif de souscription d’assurance :

L’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs définit les droits dont le copropriétaire bailleur dispose, si son locataire n’est pas assuré. Si le locataire ne lui transmet pas un justificatif d’assurance habitation, le copropriétaire peut :

- Résilier le contrat de bail (si cette clause est prévue dans le contrat de location en cas de défaut d’assurance)
« Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. »

- Souscrire une assurance habitation à la place du locataire (auquel cas, le bailleur ne peut plus résilier le bail du locataire pour défaut d’assurance)
« A défaut de la remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.

Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire.

Cette assurance constitue une assurance pour compte au sens de l’article L. 112-1 du code des assurances. Elle est limitée à la couverture de la responsabilité locative (…).

Le montant total de la prime d’assurance annuelle, éventuellement majoré dans la limite d’un montant fixé par décret en Conseil d’Etat, est récupérable par le bailleur par douzième à chaque paiement du loyer. Il est inscrit sur l’avis d’échéance et porté sur la quittance remise au locataire.

Une copie du contrat d’assurance est transmise au locataire lors de la souscription et à chaque renouvellement du contrat.

Lorsque le locataire remet au bailleur une attestation d’assurance ou en cas de départ du locataire avant le terme du contrat d’assurance, le bailleur résilie le contrat souscrit pour le compte du locataire dans le délai le plus bref permis par la législation en vigueur. La prime ou la fraction de prime exigible dans ce délai au titre de la garantie souscrite par le bailleur demeure récupérable auprès du locataire. »

Une assurance doit être souscrite au nom de la copropriété, afin de couvrir les sinistres provenant des parties communes.

L’article 9-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 est très clair :

« Chaque syndicat de copropriétaires est tenu de s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre. »

L’immeuble qui fait l’objet d’une copropriété doit impérativement bénéficier d’une assurance qui comprend au moins la responsabilité civile. Le contrat d’assurance de la copropriété peut indemniser le syndic mais aussi directement les copropriétaires, en cas de litige ou de sinistre.

Cette assurance doit être souscrite par le syndic qui administre la copropriété. Il lui est conseillé de souscrire le maximum de garanties possible. Généralement, le coût de cette assurance est réparti équitablement entre les copropriétaires, en fonction des parties privatives de chacun et de la valeur du complexe immobilier que le contrat prend en compte. Lorsque des locaux professionnels (commerce, restaurant, artisanat, etc.) sont présents dans la copropriété, les copropriétaires concernés peuvent néanmoins être astreints à s’acquitter de la surprime d’assurance relative aux risques que représente leur activité.

Tout locataire se doit de souscrire une assurance habitation comprenant, au minimum, la responsabilité civile ainsi que les risques locatifs (dégâts des eaux, incendies et explosions). Il doit apporter la preuve de cette couverture au copropriétaire.

L’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précise tout cela :

« Le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. »

Si le locataire en question ne souscrit aucune assurance habitation, le copropriétaire peut refuser de signer le bail, le résilier ou bien souscrire une assurance minimum à sa place. Dans ce dernier cas, la prime d’assurance devra être réglée par le locataire en même temps que son loyer.

Quand l’évènement qui a provoqué un dommage provient d’une partie privative de l’immeuble, il incombe au propriétaire du bien d’où est survenu le problème de le déclarer à son assurance. A l’inverse, si un dommage a pris naissance dans les parties communes de la copropriété, c’est au syndic de le déclarer à son assurance.

Si un sinistre a pour cause un défaut de l’appartement, ce sera à l’assurance de son propriétaire de tout prendre en charge, même si ce dernier n’occupe pas le logement et qu’il le loue.

En vigueur depuis le 1er juin 2018, la convention d’indemnisation et de recours des sinistres immeubles (IRSI) a été mise en place par la Fédération Française de l’Assurance pour simplifier la gestion des dégâts des eaux et des incendies dans les immeubles, notamment ceux en copropriété. Il faut que le sinistre en question mette en cause au moins deux sociétés d’assurances adhérentes à la convention, afin que celle-ci puisse s’appliquer.

Remarque : en cas de sinistre, il est possible de refuser l’application de la convention IRSI. Pour ce faire, il suffit de prévenir son assureur et de s’adresser à l’assurance de la personne responsable du sinistre.

Cette convention IRSI prévoit que l’assureur de l’occupant du local privatif sinistré est chargé de la gestion du dossier d’indemnisation. L’assureur du propriétaire non-occupant peut devenir gestionnaire, notamment si l’occupant n’est pas assuré ou s’il s’agit d’un local saisonnier. Si le propriétaire non-occupant n’est pas assuré, c’est au tour de l’assureur de l’immeuble de devenir gestionnaire.

Lorsque le coût du dommage matériel est inférieur à 1 600 € hors taxes, l’assureur gestionnaire en convention IRSI prend en charge le sinistre. Quand le coût se situe entre 1 600 € et 5 000 € hors taxes, l’assureur gestionnaire effectue l’expertise pour le compte des autres assureurs qui devront ensuite indemniser chacun leurs clients.

L’obligation d’assurance pour les copropriétaires, les locataires et les syndics de copropriété tombe sous le coup de l’article L215-1 du Code des assurances. Cet article de loi prévoit l’intervention du bureau central des tarifications en cas de refus d’assurance :

« Toute personne assujettie à l’obligation d’assurance (…) ou tout bailleur souscrivant une assurance habitation pour le compte d’un locataire (…) ayant sollicité la souscription d’un contrat auprès d’une entreprise d’assurance couvrant en France les risques dont elle doit répondre en sa qualité de locataire, se voit opposer un refus peut saisir le bureau central de tarification (…).

Le bureau central de tarification fixe le montant de la prime moyennant laquelle l’entreprise d’assurance intéressée est tenue de garantir le risque qui lui a été proposé. Il peut, dans les conditions fixées par décret en Conseil d’Etat, déterminer le montant d’une franchise qui reste à la charge de l’assuré. »